Calefacción central: cómo funciona y cómo se reparte el gasto
Nadie elige la calefacción central ni, casi nunca, cuándo se enciende. Lo que sí ha cambiado por ley es cómo se paga: ya no es «a partes iguales», y casi nadie lo explica bien.
¿Qué es exactamente la calefacción central?
La calefacción central es un único generador de calor que sirve a varias viviendas del mismo edificio. Casi siempre es una caldera, aunque también puede ser una red de calefacción urbana. Así, cada piso no tiene su propia caldera, su propia aerotermia ni sus propios radiadores eléctricos.
El propietario no elige el sistema, y casi nunca decide tampoco cuándo se enciende. Eso lo fija la comunidad, dentro de la temporada que se haya acordado. Lo que sí ha cambiado en los últimos años, y es lo que casi nadie explica bien, es cómo se reparte el gasto.
¿Cómo se reparte hoy el gasto? La ley ya no admite «a partes iguales» sin más
Durante décadas, el reparto habitual fue por cuota de participación: todos los vecinos pagaban proporcionalmente a su coeficiente, hubieran usado más o menos calefacción ese invierno. El Real Decreto 736/2020 cambió esa regla de raíz para las instalaciones térmicas centralizadas que dan servicio a varios consumidores. Obliga a medir el consumo real de cada vivienda siempre que sea técnicamente viable y económicamente rentable.
El reparto que exige la norma separa dos partidas que conviene no confundir:
| Parte del coste | Qué cubre | Cómo se reparte |
|---|---|---|
| Coste fijo | Mantenimiento de la instalación central y la energía que se pierde calentando zonas comunes (portal, escalera, cuarto de calderas) | Por cuota de participación, igual que antes de la norma |
| Coste variable | La energía térmica que de verdad ha consumido cada vivienda | Según lo que marque el contador individual o el repartidor de costes de ese piso |
Es decir, el generador grande y las zonas comunes se siguen pagando entre todos como siempre. Pero lo que cada uno consume dentro de su vivienda ya no se supone igual para todos. Se mide.
¿Contador individual o repartidor de costes? No es lo mismo
La norma pide en primer lugar un contador individual. Es un equipo que mide directamente la energía térmica que entra en cada vivienda, instalado en el punto de entrega o en el intercambiador de calor.
Solo cuando eso no es técnicamente viable, la ley permite sustituirlo por repartidores de costes de calefacción. El caso típico es una instalación por columnas verticales que atraviesan varios pisos, sin un punto único de entrada por vivienda. Estos dispositivos se colocan en cada radiador y estiman, por la diferencia de temperatura que registran, qué proporción del calor total del edificio ha salido de ese radiador.
Esta segunda opción solo existe para calefacción. Para refrigeración centralizada, la norma únicamente contempla el contador; no hay repartidores de costes equivalentes.
¿Y si mi edificio no tiene nada de esto instalado?
Puede que le corresponda una exención. La obligación decae cuando instalar los equipos no es técnicamente viable o cuando su coste no resulta económicamente rentable, por ejemplo si no se recupera en un plazo razonable a través del ahorro. La propia empresa que mantiene la instalación central debe valorarlo. Si procede, emite gratuitamente un certificado de exención que la comunidad tiene que presentar ante el órgano competente de su comunidad autónoma.
Si tu edificio tiene calefacción central y sigues pagando solo por cuota de participación sin que nadie haya mencionado ese certificado, es una pregunta legítima para el administrador.
¿Puedo darme de baja de la calefacción central?
Aquí se mezclan dos preguntas distintas. Una es si un propietario puede desconectar su vivienda del servicio central; la otra es si la comunidad puede suprimir el servicio entero y sustituirlo por sistemas individuales.
Sobre la primera, la Ley de Propiedad Horizontal es clara en un punto que suele sorprender. Todo propietario está obligado a contribuir, según su cuota de participación, a los gastos generales «que no sean susceptibles de individualización», según el artículo noveno, apartado 1.e). Así que no usar la calefacción no exime de pagar la parte fija del servicio. Sí es posible plantear una baja parcial pactada con la comunidad.
Sobre la segunda, suprimir un servicio común de interés general como la calefacción central (o cambiarlo por otro sistema) exige un acuerdo de la junta. Hace falta el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo diecisiete, apartado 3). No lo decide un solo vecino, ni basta la mayoría simple.
Calefacción central o sistema individual: cuándo compensa cada uno
| Calefacción central | Sistema individual (caldera o aerotermia propia) | |
|---|---|---|
| Quién decide el horario | La comunidad, dentro de la temporada acordada | Cada vivienda, en cualquier momento |
| Mantenimiento del generador | Lo gestiona la comunidad; es un único equipo grande | Cada propietario contrata el suyo |
| Cambiar de sistema | Requiere acuerdo de la comunidad, mayoría de 3/5 | Depende solo del propietario |
| Reparto del coste fijo | Por cuota de participación, aunque no se use | No existe: cada uno paga únicamente lo suyo |
| Medición del consumo real | Solo desde el RD 736/2020, y con excepciones posibles | Siempre; es la propia factura del suministro de la vivienda |
Cuándo NO compensa insistir en cambiar de sistema: si el edificio ya tiene contador o repartidor de costes funcionando, el reparto ya es proporcional al consumo real de cada vivienda. Y el argumento principal para «pasarse a individual» (pagar solo lo que gastas) deja de sostenerse por sí solo.
Lo que queda entonces es una cuestión de control sobre el horario y de quién gestiona el mantenimiento del generador. Es una decisión distinta y, sobre todo, colectiva: no depende de las ganas de un propietario, sino de una mayoría del edificio.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la calefacción central?
Un único generador de calor, normalmente una caldera compartida, que da servicio a varias viviendas del mismo edificio en lugar de que cada piso tenga su propio sistema. El horario de funcionamiento lo decide la comunidad, no cada vecino.
¿Es obligatorio poner contadores individuales en la calefacción central?
Sí, desde el Real Decreto 736/2020, siempre que sea técnicamente viable y económicamente rentable. Cuando el contador individual no es viable, para calefacción se puede sustituir por repartidores de costes en los radiadores.
¿Puedo dejar de pagar la calefacción central si no la uso?
No en general. La Ley de Propiedad Horizontal obliga a pagar los gastos generales que no sean individualizables, como el mantenimiento del generador y la energía de las zonas comunes, según la cuota de participación de cada vivienda.
¿Qué diferencia hay entre un contador y un repartidor de costes?
El contador mide directamente la energía térmica que entra en la vivienda. El repartidor de costes se instala en cada radiador y estima, por diferencia de temperatura, qué proporción del calor total ha emitido ese radiador. Solo el repartidor está limitado a calefacción; para refrigeración la norma exige contador.
¿Puede un vecino obligar a suprimir la calefacción central?
No en solitario. Suprimir o cambiar un servicio común de interés general como la calefacción central requiere el acuerdo de la junta con el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación.
Fuentes
Lo que se explica aquí se apoya en estas fuentes oficiales. Si consultas una y no coincide con lo que lees, manda la fuente: se corrige el artículo.
- BOE. Real Decreto 736/2020, de 4 de agosto, por el que se regula la contabilización de consumos individuales en instalaciones térmicas de edificios
- BOE. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal
- IDAE. Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía